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当サイトは、東北関東大震災で被災された方に災害に関する法的知識を提供するボランティアサイトです。

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イデア綜合法律事務所有志

住宅が被災した場合の問題Residence&FAQ

住宅が被災した場合の問題(工事中〜今後の追加あり)







 

Q1 自治体から私の家の損壊状況について調べるために訪問する、との連絡がありました。どういう理由で、家の損壊状態を調べるのでしょうか?

A1 
 住宅が被災した場合に、判断すべき事項として、
@この住宅を出て避難すべきか、
Aどれだけ財産に被害が生じているか、

B建て替えるべきか補修すべきか、

という点が挙げられそれぞれについて調査が必要です。このうち自治体が行うものは、@・Aです。

 @に関する調査は、「応急危険度判定」といい、応急危険度判定士という専門家の調査により家屋倒壊に伴う2次的被害発生の危険性を判断するものです。調査は概観や内部の様子を実際に見て行われ、「危険(赤紙)」、「要注意(黄紙)」、「調査済(緑紙)」のステッカーで判定されます。赤・黄のステッカーを貼られた場合は避難する方が良いと考えられます。応急危険度判定士は登録証を所持することになっていますので、少しでも怪しいなと思ったら登録証を見せてもらい自治体に確認した方が良いでしょう。また、赤紙となった場合でも、それは人命を守る見地から被災直後にその家屋に居住することは危険という意味にすぎませんから、赤紙の判定であっても、補修で済み、取り壊す必要がない場合もあります

 
Aに関する調査は、「罹災証明のための調査」です。地震や津波等で被災したことを証明するための調査であり、「全壊」、「大規模半壊」、「半壊」、「一部損壊」等の証明がなされ(「罹災証明」)、これが被災者生活支援法による支援金の支払い、義援金の分配などの際の基準になります。被災者が自治体に申請して、自治体の調査を経て「罹災証明書」が発行されます。調査は通常、住宅の外観を見て判断し、場合によっては内部調査も行います。この判定は、支援金額や内容に直結するものであり、極めて重要なので、調査内容に納得がいかない場合は再調査を求めることも必要です。

 
Bに関する調査として「被災度区分判定」があります。これは住宅所有者の依頼により、建築の専門家が被災建物の損傷程度を判断し、今後どのような補修が必要化の判定を行うものであり、行政が調査するものではありません。


※罹災証明書
 罹災証明書は以下の手続の際に必要ですので、必ず自治体に申請して発行してもらって下さい。

・被災者生活支援法による支援金、保険金、義捐金の受け取り。
・税金・国民健康保険料の減免を受ける。
・仮設住宅入居に応募する。
・被災者向け融資を受ける。
・その他各種特別措置を受ける際の証明など。




 

Q2 地震で住居が倒壊し、罹災証明調査で「大規模半壊」の結果が出ました。私は住宅に関しどのような支援を受けられるのでしょうか。

A2 
<国の支援>
 
「住宅応急修理制度」住宅が大規模半壊か、半壊した場合で、仮設住宅を利用しない方が対象となりますが、年齢制限もあります。災害により住宅が壊れ、自分で修理するだけの資金がない世帯について、市町村が業者に委託し、住宅を補修する制度です(国が応急修理費用を負担する)。
 
「被災者生活再建支援制度」:住宅が「全壊」、「大規模半壊」した方が原則として対象となります。災害により住宅が全壊するなど生活基盤に著しい被害を受けた世帯に支援金を支給する制度です。「全壊」、「大規模半壊」に該当しない場合でも、敷地に被害があり解体を余儀なくされた場合は支援金対象となる場合もあります。

<自治体独自の支援>
 自治体によって異なりますが、独自の支援が行われる場合もあります。支援の基準は罹災証明書が基本となります。また、通常の場合、家屋の解体は、所有者が行い、自治体は産業廃棄物の処理を行うものですが、阪神淡路大震災の際には、家屋の解体も国庫補助を受けて自治体が行った部分もあったようです。

国・自治体からの融資:上記支援で十分でない場合、支援対象外になってしまった場合などに、国や自治体から低利の融資を受けることが出来ます。「災害援護資金」、「生活福祉資金」、「母子寡婦福祉資金」の住宅資金などがあります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の融資:被災時において低利の融資「災害復興住宅融資」があります。詳しい内容は住宅金融支援機構までお問い合わせ下さい。




Q3 地震が起きて私の家が全壊しました。私のまわりの家はほとんど壊れなかったのでなんだか納得できません。私の家は実は、欠陥住宅だったのでしょうか。誰かに責任追及できる可能性はないでしょうか。

A3 法律上は、住宅は一定程度の地震に対する安全性を持つ必要があり、その安全性を欠く住宅を売った不動産業者などの売り主は買い主に対して、建築した建築業者は施主に対して、補修費用などの損害賠償責任を負います。建築業者に落ち度があった場合には施主から建物を買った人も建築業者に対して損害賠償請求が出来ます。
 「(地震に対する)一定の安全性」がどの程度かということですが、従前の宮城沖地震の際の裁判例では、宅地は震度5の地震に耐えられるだけの安全性があればよいとの判断がでました。また、阪神淡路大震災で震度7地域の建物賃借人が建物所有者に損害賠償請求をして認められた例(但し想定外の地震ということで5割減額)、震度6地域でホテルが倒壊して死亡した宿泊客のケースで、周囲の木造建築が崩壊していないことを根拠に損害賠償責任を認めた例もあります。以上の点から考えると、
震度6以上の地震で家屋が倒壊した場合でも損害賠償請求が認められる可能性はあります。
 特に、あなたの場合は、周囲の建物がほとんど壊れていないのですから、住宅が一般的に要求される程度の安全性を持っていなかった可能性があります。専門家にご相談されることをお勧めします。




Q4 地震により、隣の家が傾いてきており、私の家に今にも倒れかかりそうになっています。このままだと隣の家が倒壊したときに巻き込まれる危険があります。隣家を勝手に壊しても良いのでしょうか。

A4 他人の財産を壊してもよいかという問題ですから、
刑事上の問題(罪になるのか)、民事上の問題(損害賠償しなければならないのか)が問題となります。
 まず原則論ですが、他人の家を壊す行為は建造物損壊罪に該当し、5年以下の懲役になる危険性があります。また他人の家を壊す以上、その人に損害を与えていることになりますから、損害賠償をしなければならないはずです。
 
倒れてくるまで余裕がありそうな場合であれば、まず話し合い、簡易裁判所での調停(裁判所を間に挟んだ話し合い)、支援金などの活用、自治体への相談、訴訟提起、仮処分申立などの手段が考えられます。詳しくは弁護士にご相談下さい。
 しかし、隣の家が傾いて、
いまにも倒れそうな場合はどうでしょうか。こちらに危険が発生しているのですから、原則通りでは不都合です。そこで、次のように考えられるのではないかと思います。
<刑事責任(罪になるか)>
 他人の物から自分の権利に対して侵害が及ぶ危険が差し迫っている場合には、緊急避難として、罪にならない場合があります(刑法37条2項)。緊急避難となるためには、「自己又は他人の生命、身体、自由、または財産に対する現在の危難」が存在すること、「その危難を避けるためにやむを得ずした行為」であること、「これにより生じた害(隣家の損壊・損傷)が避けようとした害の程度を超えなかった」場合、である必要があります。家対家なので緊急避難が成立する場合は十分考えられますが、非常に判断は難しいので、事前に弁護士に相談されることをお勧めします(弁護士でも簡単に判断できない場合は多々あります)。
<民事責任(損害賠償必要か)>
 仮に、刑事責任がないとしても、民法上の損害賠償責任を負うことはあります。他人の物から生じた急迫の危難であると考えて、民法上の緊急避難が成立して損害賠償責任を負わないと考えることも可能でしょう。自力救済という考え方も不可能ではありません。しかし、いずれの判断も非常に難しいので、事前に弁護士に相談されることをお勧めします(但し、弁護士でも簡単に判断できない場合が多々あり得ます。)。

注:なお、いずれの場合でも家を壊す場合には、その家の中に人がいないか十分確認する必要があります。家を壊すだけなら緊急避難となっても、
中にいる人を十分確認せずに死傷させた場合は、法的責任を追及されると思われます。




Q5 建築中の建物が津波で流されて全壊してしまいました。代金は支払わなくてはなりませんか?

A5 まず当サイトの「契約関係その他」のQ6をご参照下さい。
 特に契約書を交わしていない場合は支払不要ですが、契約書を交わしており、その中に「民間連合協定工事請負契約約款」が適用されるとなっている場合は、不可抗力の場合でも代金支払をしなければならない場合もあり得ます。
 しかし、「民間連合協定工事請負契約約款」が適用されてしまうとしても、不可抗力かどうかについては、検討の余地があります。津波の場合でも、周囲の家が全く流されていないのに、あなたの建築中の家だけが流されている場合は、不可抗力ではない場合も考えられます。
 設計通り建物を建築していれば、建物が津波に流されていなかった可能性が高い場合は、不可抗力であるという建築業者の主張が通らない場合もあり得ます。
 地震での倒壊についても同様に考えられます。
 
迷ったら、弁護士や建築士にご相談下さい。



Q6 地震後の津波により、大量の土砂が流れ込んできて、私の土地と隣家の土地の境界が全く分からなくなってしまいました。話し合い、私の方がずいぶん譲ったつもりで提案しましたが相手が全然譲らず話になりません。どうしたらいいでしょうか。

A6 
まず当事者間で話し合って、双方で境界を確認できれば一番平和にまとまります。しかし、大地震の後では、境界が分からなくなったり、境界自体が移動してしまったり、失われたりして、紛争が生じやすいのです。ここでご理解頂きたいのは、不動産の境界にも法務局に登記された登記上の土地と土地の境界である「筆界」と、ある人の所有する土地と隣接所有者の土地の境界である「所有権界」があるということです。不思議に思われるかもしれませんが、両者は一致することも一致しないこともあります。
 どうしても、当事者同士で話し合いがつかない場合は、「筆界」「所有権界」いずれの場合でも、簡易裁判所での調停、または訴訟で解決することが出来ます。調停や訴訟の場合は、訴える側が境界はここだと主張することになりますので、土地家屋調査士などに依頼して(若しくは訴訟中に鑑定という手続により)、どこが境界か主張する点を明らかにする必要があり、その費用を負担しなければならない可能性もあります。
 その他、弁護士会や土地家屋調査士会が裁判外紛争解決手続(ADR)のように裁判によらずに紛争解決を目指す手続もあります。各弁護士会・土地家屋調査士会にお問い合わせ下さい。
 
「筆界」に限っては、「筆界特定制度」があります。現地に於いて筆界が明確でない場合に法務局の筆界特定登記官に対して、どこが筆界かを特定するよう求めることが出来る手続です。この手続では法務局で選任した筆界調査委員が測量・実地調査を行うので当事者が業者に依頼する手間は省けます。なお、筆界特定制度により特定された筆界に不服がある場合は訴訟提起ができます。筆界特定と訴訟では、訴訟の結論の方が優先されます。




Q7.分譲マンションに住んでいますが,地震で私の部屋のパイプが折れて水があふれ出して、隣の部屋や階下の部屋の家財道具が水浸しになってしまいました。私は,迷惑をかけた住民の方に損害賠償責任を負うのでしょうか。

A7
(1)まず,パイプ,水道管が「共用部分」にあるのか,あなたの「専有部分」にあるのか確認する必要があります。パイプが「共用部分」にあれば,あなたの所属する管理組合が責任を負う可能性があります。パイプがあなたの「専有部分」にあれば,あなた個人が責任を負う可能性があります。
 各マンションの管理規約に共用部分の範囲を定めているケースが多いので,確認してみてください(なお,標準管理規約では,水道管の本管から各住戸メーターを含む部分までが共用部分とされています)。
ただ,水漏れ事故の場合,パイプの破断箇所を特定するのが難しい場合も少なくありません。地震ですと複数箇所が破損していることもあるので,再発防止のためにもきちんと原因を特定しておくことが重要です。
(2)地震によって配管が破断した場合,地震が直接原因となっているときは,不可抗力として責任を負わないという結論になるでしょう。
しかし,地震前から著しく老朽化したものを放置していたとか,専有部分に独自の工作を加えていたなどの事情がある場合,地震だけが原因でないとして,責任が問われることもあるかもしれません。
(3)地震後に水漏れが発生していて,素人でも容易に発見できる状態にあり,元栓を締めれば容易に水漏れが回避できたのに,それを放置したまま回避してしまって水漏れ事故が起こった場合には,責任を負うことになります。破断した状態にあるのが分かっていても応急修理がほどこせないなどの事情がある場合は,可能な限りの回避措置を取れば責任は問われないで済むと思われます。
現実的には,損害保険を適用できるかどうかがポイントとなります。あらかじめ損害保険の約款を確認しておくべきでしょう。



Q8.マンションが地震・震災で壊れてしまいました。再び住むためには,どうすればいいですか。

A8
あなたがそのマンションを購入された(「区分所有者」である)場合の説明をします。
法律上の根拠は「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」といいます。)と「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」(以下「被災マンション法」といいます。)です。
なお,以下の説明は,そのマンションを賃貸された場合は当てはまりません。
まず,マンションの壊れ具合を確認しましょう(被災の程度の区分)。
マンションの壊れ具合は,被害の程度が重大である順にならべると,
「全部が滅失した」>「一部が滅失した」>「損壊した」
となります。
あなたの住むマンションは,どのような壊れ具合ですか?
@マンションの「全部が滅失した」→Q9へ。
Aマンションの「一部が滅失した」→Q10へ。
Bマンションが「損壊した」→Q13へ。
※マンションの壊れ具合を判断するためには,「滅失」という概念が重要となります。
「滅失」とは「確定的に効用を喪失している状態」をいい,「社会通念上,建物の使用上の効用が喪失している状態」をいうと考えられています。建物が物理的に消滅した状態はもちろん,そうでなくても,物理的には残っていても,建物が使えないと誰もが判断する状態であれば,「滅失」にあたるものと思われます。
「『滅失』に至らない程度の損傷」はすべて「損壊」になります。
「滅失」の範囲が,「全部」なら「全部が滅失した」となり,「全部でない」なら「一部が滅失した」ということなります。



Q9.地震でマンションが完全に倒壊してしまいました。ずっと昔から住んできた場所なので,何とか再建したいのですが,どのようにしたらよいでしょうか。

A9
1995年の阪神・淡路大震災を契機に,被災地の健全な復興目的として,「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」(被災マンション法)が制定されました。
この法律を利用することができるのであれば,マンションが全部滅失した場合でも一定の要件の下で多数決により建替えができることになります。

まず,「大規模な火災、震災その他の災害で政令で定めるものにより」(あなたの住んでいた)マンションの全部が滅失した場合に,被災マンション法を利用することができます。
(2011年4月2日現在,「大規模な火災、震災その他の災害で政令で定めるもの」として,阪神淡路大震災が定められています。今回の「東北地方太平洋沖地震」はこれに含まれていませんが,将来,政令で定められることが予想されます。)
なお,単なる火災やガス爆発などの場合や政令指定されなかった災害の場合は適用されません。
被災マンション法によれば,以下の手続に従って,被災したマンションを再建することになります。
まず,敷地共有持分の価格の5分の1以上有する敷地共有者等が,集会の1週間前に召集通知を発して,再建決議のための集会を招集します(被災マンション法2条3項・4項,区分所有権法35条1項本文)。
再建決議は,集会において,再建建物の設計の概要等の事項とともに,議決権の5分の4以上の多数で決議することになります(被災マンション法3条1項・2項)。
再建を実行できないようにするため,再建に参加しない旨の回答をした者に対し,敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することができるようになっています(被災マンション法3条6項・区分所有法63条4項前段)。
再建の決議は,災害を指定する政令の施行の日から3年以内にしなければなりません(被災マンション法3条5項)。



Q10.マンションの「一部が滅失した」場合,何ができますか。

A10
「滅失」した一部が「建物の価格の二分の一」を占めるか否かによって,できることが違います。
なお,「建物の価格」は,あなたの”マンションの購入価格”ではありません。建物の価格は、建物全体の価格であり、専有部分を含む価格です。
具体的なケースでは「建物の価格の二分の一」を占めるか否かの区別が困難なことが多く、阪神・淡路大震災でも問題になりました。その後、日本不動産鑑定士協会が簡易の判定マニュアルを作成しました。これは本鑑定によらないで、大規模滅失か小規模滅失かを判定しようというものです。
@「滅失」した一部が「建物の価格の二分の一以下」を占めるにすぎないなら…
 あなたが分譲マンションを購入したのであれば(「区分所有者」),
  「『滅失』した共用部分」とあなたの「専有部分」を,復旧して再度住めるようにすることができます(「一部滅失の復旧」)。
A「滅失」した一部が「建物の価格の二分の一」より上を占めるなら…
 あなたが分譲マンションを購入したのであれば(「区分所有者」)
  1)「『滅失』した」,あなたの「専有部分」を,復旧して再度住めるようにすることができます(「一部滅失の復旧」)。
  2)一定の条件のもとで,「『滅失』した共用部分」を復旧することができます(「一部滅失の復旧」)。→詳しくは,Q11へ
  3)一定の条件のもとで,壊れていない部分(あなたのものであっても,あなたのものでなくてもかまいません)を壊し,建替えて再度住めるようにすることができます
(「建替え」)。→詳しくは,Q12へ
「建替え」にならない限り,あなたの「専有部分」はあなた自身で復旧する必要があります。



Q11.「『滅失』した共用部分」を復旧するためには,どうすればいいですか。

A11
まず,分譲マンションの所有者(「区分所有者」)全員で構成される団体(たとえば,”管理組合”などの名称が付されていることが予想されます)が,その開催する集会における復旧決議を経ることで,「『滅失』した共用部分」を復旧することができます。
復旧決議には,集会における区分所有者および議決権の各過半数による決議が必要です(区分所有権法61条3項)。集会の開催にあたっては議案の要領を通知する必要はありません(同法35条5項)。復旧に要する費用は,特に規則に定めていなければ,決議への賛否に関わらず区分所有者全員で共有持分の割合に応じて負担することになります。

次に,集会における復旧決議がない限り,あなた自身が,「『滅失』した共用部分」を復旧することができます。この場合,あなたの住む分譲マンションの他の所有者に対して,復旧に要した費用のうち,一定の額を請求することができます(区分所有法61条1項・2項,14条)。



Q12.壊れていない部分(あなたのものであっても,あなたのものでなくてもかまいません)を壊し建替えるためには,どうすればいいですか。

A12
立替えは,共同の財産であるマンション(「区分所有建物」)を取り壊して一から作り直すという大きな事業を行うわけですから,厳しい手続きが課されています。
(1)集会招集手続
管理者(理事長)は,集会日の少なくとも2ヶ月前に招集通知を発する方法で集会を招集します(区分所有法62条4項)。通常の集会が1週間前の招集通知で足りる(同法35条1項)のとは異なりますので,注意が必要です。
建替え決議を行うための集会の招集には決議の目的たる事項を示すだけでは足りず,議案の要領を通知しなければなりません(同法35条5項)。さらに,@建替えの理由,A建替えをしない場合の建物の効用の維持または回復に要する費用の額と内訳,B建物の修繕計画が定められている場合はその内容,C修繕積立金の金額も通知する必要があります(同法62条5項1号ないし4号)。
また,建替え集会の日の少なくとも1ヶ月以上前に招集時の通知事項に関する説明会を開催しなければなりません(区分所有法62条6項)。説明会では議案の要領と上記@〜Cの通知事項を説明します。法律上は,最低1回開催すれば足りますが,区分所有者が建替えの内容やメリット・デメリットをしっかり理解する機会が保障されるべきですので,数回にわたって開催すべきでしょう。

(2)建替えの決議
建替えの決議は,区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で決議することによって成立します(区分所有法62条1項)。
建替えの決議では,最低限,@再建建物の設計の概要,A建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額,B費用の分担に関する事項,C再建建物の区分所有権の帰属に関する事項(住戸の位置決め)を決議しなければなりません(同法2項1号ないし4号)。

(3)決議後の流れ
決議後は,マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づいて,「マンション建替組合」を設立し,権利変換計画等も策定しながら,事業を進める方法が考えられます。

(4)もし,建替え集会の手続に問題があったら…
阪神・淡路大震災のあとでも,マンションの建替えが行われましたが,その手続に問題があったことを理由として,訴訟が提起されたものがあります(マンション建替え決議無効確認訴訟)。
マンション建替え決議無効確認訴訟で,決議の無効が確認され,これが確定すると,@「マンション建替組合」を解散し,これに伴い清算したり,A再度の建替え決議のあと,補修派住民のの住戸買い取りをめぐる調停が続いたり,B何より,再建工事が長引いたり(そのために,周辺の建物に借り住まいする生活が長引いたり,建替えのために借りたローンの支払いに苦しんだり)してしまいます。
このように弊害も大きいので,慎重な手続をすべきでしょう。



Q13.「損壊」した部分は,どうすれば復旧できますか。

A13
「損壊」した「共用部分」の修繕については,共用部分の管理の問題であり、区分所有者の総会で普通決議により行うことができるのが原則です。
あなたの「専有部分」が「損壊」していれば,あなた自身が(修繕業者に依頼するなどして)修繕することになります。




以下追加していきます。



夕暮れの街



素晴らしい光の中で、シルエットとなって浮かび上がる街が美しく、写真を撮るのを忘れて、しばらくぼーっと眺めていたことを覚えています。
そのため一番美しいときを写し損ねました。


(撮影者坂野)









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